Wohnungsmarkt neu geordnet: 135 deutsche Städte in A, B und C klassifiziert

Deutsche Wohnungslandschaft neu klassifiziert

Das Immobilienberatungsunternehmen Lübke Kelber hat mit dem White Paper «Das ABC des Wohnungsmarkts» eine flächendeckende Neubewertung deutscher Städte vorgelegt. Insgesamt wurden 135 Standorte in eine dreistufige Marktstruktur eingeordnet: 14 Städte gelten als A-Märkte, 40 als B-Märkte und 81 als C-Märkte. Ergänzend führen die Analysten die Suffixe «Metro» und «Uni» ein, um Pendlerströme und die Bedeutung als Hochschulstandorte zu berücksichtigen.

Unterschiedliche Dynamik in den Spitzengruppen

Die Spitzengruppe der A-Märkte umfasst Metropolen wie Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main und München. Die Entwicklung verläuft dabei nicht einheitlich: In Frankfurt am Main ist laut vdp Research im ersten Quartal 2026 eine Rückkehr zu moderaten Preissteigerungen zu beobachten. Ein- und Zweifamilienhäuser legten um 0,2 Prozent zum Vorquartal zu, Eigentumswohnungen um 0,6 Prozent. Für das Jahr 2026 erwartet die Branche weitere Zuwächse, unter anderem eine prognostizierte Erhöhung der Neuvertragsmieten um rund 4,6 Prozent.

München bleibt der teuerste Markt: 2025 lagen die Preise für Eigentumswohnungen im Schnitt bei etwa 9 610 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig verschärft sich das Angebot: Die Fertigstellungen fielen im vergangenen Jahr um 33 Prozent auf rund 4 000 Einheiten, während eine deutlich steigende Bevölkerungsprognose zusätzlichen Druck auf den Markt ausübt. In der Folge werden Umnutzungen und projektorientierte Finanzierungen verstärkt als Reaktionsmechanik genannt.

Erschwinglichkeit und Finanzierungsbarrieren

Die Belastung von Haushalten differiert stark zwischen Regionen. Der Erschwinglichkeitsindex von Interhyp und dem Institut der deutschen Wirtschaft signalisiert für teure Ballungsräume hohe Belastungsquoten; in München liegt die Belastungsschätzung bei rund 56 Prozent des Nettoeinkommens, während ländlich geprägte Regionen deutlich günstiger abschneiden. Ein zentrales Hemmnis bleibt das erforderliche Eigenkapital: Im Schnitt werden laut Empirica und LBS etwa 131 000 Euro Eigenmittel benötigt, was nur für einen kleinen Teil der Mieterhaushalte ohne Fremdhilfe erreichbar ist.

Marktvolumen, Engpass und Projektverzögerungen

Strukturell bleibt ein Defizit an Wohnraum bestehen: Der Development Monitor von bulwiengesa beziffert den aktuellen Fehlbestand an Wohnungen auf rund 125 000 Einheiten. Verzögerungen bei Bauprojekten beeinflussen die Angebotsentwicklung zusätzlich: Etwa 30 Prozent der geplanten Fertigstellungen in der ersten Jahreshälfte 2026 verzeichneten zeitliche Verschiebungen. Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien sank leicht, während die Zahl der Einzeltransaktionen zulegte — ein Indiz dafür, dass Investoren selektiver agieren.

Was bedeutet das für Mieter und Käufer?

Die neue Klassifizierung schafft Orientierung für Investoren, Kommunen und private Haushalte: A-Märkte stehen für anhaltende Nachfrage und höhere Preisrisiken, B-Märkte bieten Potenzial für selektive Investments, C-Märkte dagegen mehr Erschwinglichkeit, aber oft geringere Dynamik. Für Politik und Planer bleibt die Herausforderung bestehen, geeignete Maßnahmen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu forcieren und gleichzeitig Neubauprozesse zu beschleunigen.

Hinweis: Teile dieses Artikels basieren auf vorliegenden Studien und redaktioneller Zusammenfassung. Die Informationen dienen der Orientierung und stellen keine Anlage- oder Finanzberatung dar.