Wohnungsmarkt in Ulm/Neu-Ulm bleibt robust – barrierefreie Einheiten besonders begehrt

Bestandsmarkt stabil, Nachfrage fokussiert auf barrierefreie und energetisch moderne Wohnungen

Ulm/Neu-Ulm Die Lage auf dem Bestandswohnungsmarkt zeigt sich im Frühjahr 2026 insgesamt stabil: Gut vermarktbare Objekte erzielen nach wie vor solide Preise, während Sanierungsbedarf zu deutlich längeren Verkaufszeiten führt. Vor allem Wohnungen mit barrierefreien Zugängen und einem guten energetischen Standard sind derzeit stark gefragt.

Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, betont, dass marktgerechte Preise kombiniert mit einer hohen Energieeffizienz Käufer anziehen. In begehrten Lagen lassen sich solche Wohnungen schnell verkaufen und erreichen stabile bis leicht steigende Kaufpreise. Junge Familien suchen vermehrt größere Bestandswohnungen als bezahlbare Alternative zum Hauskauf, während barrierefreie Einheiten insbesondere bei älteren Käufern und mobilitätseingeschränkten Haushalten hohe Priorität genießen.

Die Finanzierung bleibt eine der größten Hürden: Banken prüfen Kreditgesuche restriktiver und legen zunehmend Wert auf Bonität und energetischen Zustand der Immobilie. Das erschwert besonders den Erwerb älterer, sanierungsbedürftiger Häuser, bei denen erwartete Modernisierungskosten die Finanzierbarkeit beeinträchtigen können.

Angebotssituation und Preistrends

Das Angebot ist begrenzt, weshalb marktgerechte Objekte in guten Wohnlagen weiterhin gefragt sind. In Ulm lagen die Durchschnittspreise im Frühjahr 2026 für freistehende Einfamilienhäuser bei rund 655 000 EUR, für Doppelhaushälften bei 580 000 EUR und für Reihenmittelhäuser bei 522 000 EUR. Bestandseigentumswohnungen wurden im Mittel mit etwa 3 820 EUR pro Quadratmeter gehandelt, neu errichtete Wohnungen kosteten im Schnitt rund 6 080 EUR pro Quadratmeter.

Auch Neu-Ulm verzeichnete leichte Anstiege: Einfamilienhäuser im Bestand kosteten im Schnitt etwa 485 000 EUR, Doppelhaushälften 455 000 EUR und Reihenhäuser 415 000 EUR. Bestandswohnungen stiegen auf durchschnittlich 3 200 EUR pro Quadratmeter.

Mieten, Neubau und Ausblick

Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt in der Doppelstadt das Angebot deutlich. Neuvertragsmieten lagen in Ulm im Frühjahr 2026 bei durchschnittlich 13,80 EUR pro Quadratmeter im Altbau, 14,60 EUR im Bestand und 16,70 EUR im Neubau. In Neu-Ulm lagen die Werte bei 12,40 EUR, 13,20 EUR bzw. 14,10 EUR pro Quadratmeter. Im Neubausegment bleibt die Nachfrage verhalten, da Bauträger wegen gestiegener Baukosten und höheren Finanzierungssätzen zurückhaltender agieren.

Fazit: Wer beim Immobilienangebot auf Barrierefreiheit und energetische Modernisierung setzt, verbessert seine Chancen auf dem Markt deutlich. Angesichts enger Finanzierungsbedingungen können solche Merkmale zudem die Realisierbarkeit eines Verkaufs oder einer Vermietung erleichtern.