Büromarkt im Umbruch: Große Transaktionen werden zur Ausnahme

Handelshemmnisse und steigende Risiken machen große Büroverkäufe selten

Der deutsche Büromarkt zeigt Risse in seinem sonst stabilen Fundament. Verkäufer und Käufer finden immer seltener zueinander, besonders bei Volumina jenseits der 100 Millionen Euro. Seit dem Ausbruch des Kriegs im Iran hat sich die Risikowahrnehmung bei Investoren verschärft und die Diskrepanz zwischen Angebotspreisen und Kaufbereitschaft nochmals vergrößert.

Transaktionen mittlerer Größe bis etwa 50 Millionen Euro sind weiterhin möglich, doch auch hier dominiert zunehmend Verhandlungsspielraum. Marktteilnehmer berichten von deutlichen Abschlägen und Bewertungsfaktoren unter 20, immer häufiger werden alternative Strukturierungen wie Joint Ventures eingesetzt, um Verkäufe überhaupt zustande zu bringen.

Ein aktuelles Beispiel ist der gescheiterte erste Verkaufsversuch des Opernturms in Frankfurt. In Berlin sorgt die Core-Immobilie Am Postbahnhof 15 in der Mediaspree für Aufmerksamkeit, weil sie trotz erstklassiger Lage am Ostbahnhof nur bedingt den Preisvorstellungen der Marktseiten entspricht. Andere Objekte, etwa das Dreischeibenhaus, sind in jüngerer Zeit an konservativere Käufergruppen wie Beamte und Mediziner gegangen, was den Wandel in der Käuferlandschaft unterstreicht.

Auch die Finanzierungsseite trägt zur Zurückhaltung bei. Eine Bankenbefragung von EY-Parthenon zeigt, dass die Sorge um steigende Kreditkosten gegen Ende des ersten Quartals wieder deutlich zunahm. Höhere Zinsen und volatilere geopolitische Rahmenbedingungen führen dazu, dass Investoren strenger selektieren und größere Portfolios nur noch zögerlich angehen.

Für Verkäufer bedeutet das: realistische Preisvorstellungen und flexiblere Verkaufsmodelle sind Schlüssel, damit Transaktionen zustande kommen. Für Investoren gilt es, Chancen in einem sich neu ordnenden Markt zu prüfen, ohne sich durch kurzfristige Unsicherheiten zu aggressiven Käufen verleiten zu lassen.

• Deals über 100 Millionen Euro bleiben deutlich seltener
• Transaktionen bis rund 50 Millionen Euro sind vergleichsweise häufiger
• Abschläge und Faktoren unter 20 werden sichtbarer
• Joint Ventures und strukturierte Verkäufe nehmen zu

Die Entwicklungen betreffen nicht nur einzelne Standorte, sondern spiegeln eine deutschlandweite Neubewertung von Büroimmobilien wider. Marktteilnehmer in Frankfurt, Berlin und Düsseldorf beobachten die gleiche Tendenz: Big ist nicht mehr automatisch beautiful.