Geteilte Städte: Boom in Leipzig und Frankfurt, Berlin verliert private Vermieter

Wohnungsmarkt in Deutschland polarisiert sich dramatisch

Der deutsche Immobilienmarkt entfernt sich zunehmend von einer einheitlichen Entwicklung. Während in Teilen des Landes Kaufpreise und Mieten deutlich anziehen, kämpfen andere Regionen mit Leerstand, Abwanderung privater Vermieter und strukturellen Engpässen. Die Folge ist ein gespaltenes Marktbild mit spürbaren sozialen und politischen Folgen.

Regionale Spreizung und A40 als Beispiel

Eine Analyse von vdp Research zeigt, wie groß die Unterschiede selbst innerhalb einer Metropolregion sein können. Entlang der Autobahn A40 ergeben sich deutliche Preisunterschiede: Im Süden steigen die Kaufpreise stärker als im Norden. Generell wachsen Eigentumspreise derzeit schneller als Mieten, was Kaufinteressenten ebenso vor Herausforderungen stellt wie Mieterinnen und Mieter.

Leipzig und Frankfurt als Wachstumsmotoren

In Leipzig rechnen Experten mit den stärksten inflationsbereinigten Zuwächsen bei Eigentumswohnungen in ganz Deutschland. Baubürgermeister Thomas Dienberg führt das vor allem auf den deutlich sinkenden Überschuss an genehmigten Wohnungen zurück. Frankfurt setzt seine Aufwärtsbewegung fort: Analysten erwarten für 2026 Preissteigerungen bei Kaufobjekten von rund 3,5 bis 3,9 Prozent und deutliche Mietanstiege, in Spitzenlagen werden Quadratmeterpreise in hohen fünfstelligen Bereichen für Bestandsimmobilien registriert.

Berlin unter Druck: Vermieter erwägen Rückzug

Die Hauptstadt steht unter besonderem Druck. Eine Umfrage des Verbandes Haus & Grund unter Tausenden privater Vermieter zeigt, dass rund 60 Prozent einen Ausstieg aus dem Wohnungsmarkt in Erwägung ziehen. Der Leerstand liegt bei nur 0,3 Prozent, gleichzeitig warnen Prognosen vor einem möglichen Defizit von bis zu 272.000 Wohnungen bis 2040. Die Debatte um Verstaatlichung und regulative Eingriffe verschärft die Lage und erhöht die Unsicherheit auf Anbieterseite.

Schwierige Lage in weiteren Städten

• Düsseldorf: Zu Jahresbeginn fehlten mehr als 10.600 Wohnungen; Projekte wie «Central Living» sollen bis 2030 Linderung bringen.
• Karlsruhe: Ein geschätztes Defizit von rund 5.100 Wohnungen in der Stadt und 8.100 im Umland, mit erwarteten Mietsteigerungen für 2026 über drei Prozent.
• Kiel: Die Stadt plant Maßnahmen gegen Mietwucher, nachdem Auswertungen zeigen, dass acht Prozent der Verträge deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Wolfsburg und Stuttgart: Marktbeobachter sehen dort punktuelle Kaufchancen trotz regionaler wirtschaftlicher Unsicherheiten.

Bundesweit fehlende Neubauten und soziale Folgen

Auf Bundesebene fordert das BBSR bis 2030 jährlich 320.000 neue Wohnungen, ein Fünftel davon entfällt auf die sieben größten Städte. Der demografische Wandel verschärft die Lage: Ballungsräume wachsen, während ländliche Regionen Leerstände verzeichnen. Besonders betroffen sind Auszubildende, für die bezahlbarer Wohnraum selten ist. In Nordrhein-Westfalen blieben zu Beginn des Ausbildungsjahres rund 34.000 Lehrstellen unbesetzt, auch weil passende Wohnangebote fehlen.

Die Entwicklungen zeigen: Ohne gezielte Neubauprogramme, eine verlässliche Förderpolitik und Maßnahmen gegen überhöhte Mieten droht die soziale Schieflage, die bereits in zahlreichen Städten spürbar ist. Politische Entscheidungen und private Investitionen entscheiden nun maßgeblich darüber, ob die Kluft zwischen Boomregionen und Problemstandorten weiter wächst oder sich wieder verringert.