Immobilienmarkt 2026: Preise ziehen wieder an, doch die Entwicklung bleibt regional zerklüftet

Preise steigen erneut, doch die Unterschiede zwischen Städten wachsen

Der deutsche Wohnungsmarkt hat im dritten Quartal 2026 wieder leichte Zuwächse verzeichnet, doch hinter dem nationalen Plus verbergen sich erhebliche regionale Gegensätze. Bundesweit erhöhten sich die Angebotspreise für Bestandswohnungen und Häuser jeweils um 0,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Dennoch liegen die Niveaus weit auseinander: In einigen Großstädten ziehen die Preise kräftig an, während andere Märkte bereits wieder nachgeben.

Im Median kostet eine Bestandswohnung aktuell etwa 3.288 Euro pro Quadratmeter, Häuser werden im Schnitt mit 2.886 Euro pro Quadratmeter angeboten. Damit liegt das Preisniveau bei rund 97 Prozent des bisherigen Höchststands vom Juni 2022.

Wesentliche Befunde auf einen Blick

• Bundesweiter Quartalsanstieg: +0,7 Prozent bei Wohnungen und Häusern.
• Spitzenreiter bei Kaufpreisen bleiben deutlich über dem Durchschnitt; der Markt verschiebt sich zugleich hin zum Mietsegment.
• Finanzierungsbedingungen dämpfen Kaufinteresse: Bauzinsen liegen um die vier Prozent, Baufinanzierungsvolumen sank.

Städtische Schere: Gewinner und Verlierer

Die Preisentwicklung ist nicht gleichmäßig: München bleibt mit Abstand das teuerste Pflaster für Wohneigentum, gefolgt von Hamburg, Frankfurt und Berlin. Allerdings entstehen die stärksten prozentualen Quartalszuwächse nicht in den teuersten Metropolen. Beispiele aus dem dritten Quartal zeigen die Spannweite: Düsseldorf verzeichnete bei Wohnungen ein Plus von 3,7 Prozent, Essen 3,5 Prozent und Stuttgart 2,5 Prozent. Demgegenüber fielen die Preise in Duisburg um 1,9 Prozent und in Dortmund um 1,0 Prozent.

Bei Häusern zeigt sich ein leicht anderes Bild: München steht auch hier an der Spitze (9.389 Euro/m², +2,3 Prozent), während Essen und Dortmund mit jeweils rund +4,2 Prozent zu den stärkeren Märkten zählen. Frankfurt verzeichnete hingegen einen Rückgang bei Hausangeboten.

Nachfrage wandert in Richtung Miete

Die hohen Finanzierungskosten verändern das Verhalten vieler Interessenten. Von Januar bis August 2026 entfielen nur noch 18,3 Prozent der Immobilienanfragen auf Kaufobjekte; Mietanfragen stiegen entsprechend auf 81,7 Prozent. Besonders deutlich kletterte der Anteil der Mietanfragen in Stuttgart, Essen, Nürnberg, Köln und Berlin.

Ein Grund ist die Zinssituation: Durchschnittliche Baufinanzierungszinsen liegen bei rund 4,13 Prozent, was zu sinkenden Volumina bei Neuabschlüssen führt. Das Volumen der Baufinanzierungen ging im zweiten Quartal 2026 um etwa sechs Prozent gegenüber dem Vorquartal zurück. Viele Käufer reagieren, indem sie die anfänglichen Tilgungsraten reduzieren; das senkt kurzfristig die monatliche Belastung, erhöht aber langfristig die Restschuld und die Gesamtzinslast.

Ausblick

Die Gesamtlage spricht nicht für einen einheitlichen neuen Boom. Vielmehr spaltet sich der Markt: In einigen Städten treibt anhaltende Nachfrage die Preise weiter, in anderen stabilisieren oder sinken die Angebote. Entscheidend für eine nachhaltige Entspannung am Kaufmarkt wären vor allem bessere Rahmenbedingungen für Finanzierungen und mehr Angebot in den relevanten Segmenten.

Kommentar von Branchenvertretern verweist auf die Risiken einer langfristig niedrigeren Tilgung: Eine Reduktion der anfänglichen Tilgung von 3,0 auf 1,85 Prozent kann die monatliche Rate zwar um circa 300 Euro senken, führt aber zu deutlich höheren Restschulden und deutlich mehr Zinszahlungen über die Laufzeit.

Der Immobilienmarkt 2026 bleibt damit volatil und regional sehr unterschiedlich. Für Käufer, Mieter und Politik gilt es, die lokalen Unterschiede genau zu beobachten und Finanzierungslasten realistisch zu kalkulieren.