Wohnen & Vermieten unter einem Dach
695.000 €
Kaufpreis
16321 Bernau bei Berlin
16321 Bernau bei Berlin
ca. 290 m²
Mehrfamilienhaus, Wohnhaus
Mehr Informationen zur Immobilie
In zentraler und gleichzeitig ruhiger Lage von Bernau bei Berlin präsentiert sich dieses gepflegte Mehrfamilienhaus als attraktive Investitionsmöglichkeit für Kapitalanleger und Investoren mit Fokus auf langfristige Wertentwicklung, nachhaltige Vermietbarkeit und solide Ertragsperspektiven im Berliner Umland.
Das ursprünglich um ca. 1885 errichtete Gebäude wurde in den vergangenen Jahren kontinuierlich instand gehalten sowie in wesentlichen Bereichen modernisiert und weiterentwickelt. Die Immobilie überzeugt durch ihre klassische Altbausubstanz, die flexible Struktur der Wohneinheiten sowie zusätzliche Nutzungs- und Entwicklungsmöglichkeiten.
Das Gebäude ist vollständig unterkellert. Das Dachgeschoss wurde bereits zu Wohnzwecken ausgebaut. Die vermietbare Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 289,52 m² nach WoFlV, verteilt auf sechs Wohneinheiten. Ergänzend bietet die rückwärtige Remise weiteres Nutzungs- und Entwicklungspotenzial.
Das rund 600 m² große Grundstück verfügt über einen großzügigen Gartenbereich im rückwärtigen Grundstücksteil und bietet den Mietern eine hohe Aufenthaltsqualität.
Die Immobilie ist aktuell in sechs kompakte Wohneinheiten gegliedert, deren Größen und Grundrisse optimal auf die Nachfrage von Singles, Paaren, Berufspendlern sowie kleineren Haushalten abgestimmt sind.
Erdgeschoss
WE01 – ca. 80,91 m²
WE02 – ca. 40,59 m²
Obergeschoss
WE03 – ca. 48,22 m²
WE04 – ca. 40,69 m²
Dachgeschoss
WE05 – ca. 42,14 m²
WE06 – ca. 36,97 m²
Die Wohnungen verfügen überwiegend über funktionale Grundrisse mit Wohnbereich, Schlafzimmer, Küche bzw. offenen Wohn-/Essbereichen sowie Badezimmern. Mehrere Wohnungen wurden bereits mit modernen Einbauküchen ausgestattet.
Die kompakten Wohnungsgrößen sowie die hervorragende Verkehrsanbindung nach Berlin sorgen für eine dauerhaft hohe Nachfrage am regionalen Mietmarkt.
Modernisierung & technischer Zustand
Im Zuge der vergangenen Modernisierungsmaßnahmen wurden zahlreiche technische und optische Verbesserungen umgesetzt. Hierzu zählen insbesondere:
* Modernisierung und Erweiterung der Heizungsanlage
* teilweise Erneuerung der Stromleitungen und Versorgungsstränge
* Ausbau und Dämmung des Dachgeschosses
* teilweise Modernisierung der Badezimmer
* Einbau mehrerer moderner Einbauküchen
* neue Vinylbodenbeläge in mehreren Wohnungen
* laufende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Lediglich die Wohneinheit im Erdgeschoss links wurde aufgrund der bisherigen Vermietung noch nicht vollständig modernisiert und bietet dadurch zusätzliches Aufwertungs- und Mietsteigerungspotenzial.
Neuvermietung & Investmentperspektive
Im Zuge einer strategischen Neuausrichtung wird das Gebäude derzeit auf eine vollständige Neuvermietung vorbereitet. Aktuell ist lediglich eine Dachgeschosswohnung vermietet; sämtliche weiteren Einheiten befinden sich in der Vermietungsvorbereitung.
Hierzu zählen insbesondere kleinere Instandsetzungsarbeiten, optische Aufwertungen sowie vorbereitende Maßnahmen für eine nachhaltige Neuvermietung.
Unter Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation sowie der geltenden gesetzlichen Rahmenbedingungen – insbesondere der Mietpreisbremse – erscheint aus heutiger Sicht eine nachhaltig erzielbare durchschnittliche Neuvermietungsmiete von rund 13,50 EUR/m² als realistische Orientierungsgröße.
Hieraus ergibt sich eine potenzielle Jahresnettokaltmiete von rund 46.900 EUR.
Bezogen auf den aktuellen Angebotspreis von 695.000 EUR entspricht dies einer Bruttomietrendite von rund 6,75 % bzw. einem Bruttomietfaktor von lediglich ca. 14,8.
Der derzeitige Angebotspreis berücksichtigt bewusst, dass sich das Objekt noch in der Entwicklungs- und Vermietungsphase befindet und der Erwerber die weitere Wert- und Ertragssteigerung selbst realisieren kann.
Nach Abschluss der vollständigen Neuvermietung beabsichtigt der Eigentümer ausdrücklich, das Objekt nicht mehr zum derzeitigen Angebotspreis anzubieten. Mit einer nachhaltigen Vollvermietung und stabilen Mieterträgen soll der Kaufpreis entsprechend der verbesserten Ertragssituation und des deutlich reduzierten Vermietungsrisikos angepasst werden. Langfristig orientiert sich die Preisvorstellung des Eigentümers an einer Bewertung von etwa dem 20-fachen der nachhaltig erzielbaren Jahresnettokaltmiete.
Dadurch eröffnet sich einem Erwerber die Möglichkeit, bereits heute zu einem Preisniveau einzusteigen, das die noch bevorstehende Vermietungs- und Wertentwicklung berücksichtigt.
Die genannten Miet- und Renditekennzahlen dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung. Sie stellen keine Garantie zukünftiger Mieteinnahmen oder Renditen dar und ersetzen keine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Zusätzliches Ertrags- und Entwicklungspotenzial besteht weiterhin durch die rückwärtige Remise sowie mögliche ergänzende Nutzungskonzepte im Garten- und Terrassenbereich.
Garten, Terrassen & Entwicklungspotenzial
Ein besonderes Merkmal der Immobilie ist der großzügige Garten hinter dem Gebäude, der den Wohnungen zusätzliche Wohnqualität verleiht und vielfältige Nutzungsmöglichkeiten eröffnet.
Darüber hinaus verfügt das Objekt über zwei Terrassenflächen, die insbesondere den Erdgeschosswohnungen zugeordnet werden können.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich befindet sich zusätzlich eine ca. 25 m² große Remise mit weiterem Entwicklungspotenzial. Denkbar erscheinen – vorbehaltlich behördlicher und baurechtlicher Genehmigungen – beispielsweise Atelier-, Hobby- oder Werkstattflächen, Homeoffice-Bereiche oder ergänzende Nutzflächen.
Auch eine perspektivische bauliche Verbindung zur angrenzenden Wohneinheit erscheint grundsätzlich denkbar.
Besonders interessant für Investoren ist zudem die Möglichkeit einer WEG-Aufteilung. Nach derzeitigem Kenntnisstand besteht aktuell kein kommunales Aufteilungsverbot. Eine Umsetzung ist selbstverständlich vorbehaltlich der rechtlichen, baurechtlichen und behördlichen Prüfung möglich.
Mehr Infos
Das ursprünglich um ca. 1885 errichtete Gebäude wurde in den vergangenen Jahren kontinuierlich instand gehalten sowie in wesentlichen Bereichen modernisiert und weiterentwickelt. Die Immobilie überzeugt durch ihre klassische Altbausubstanz, die flexible Struktur der Wohneinheiten sowie zusätzliche Nutzungs- und Entwicklungsmöglichkeiten.
Das Gebäude ist vollständig unterkellert. Das Dachgeschoss wurde bereits zu Wohnzwecken ausgebaut. Die vermietbare Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 289,52 m² nach WoFlV, verteilt auf sechs Wohneinheiten. Ergänzend bietet die rückwärtige Remise weiteres Nutzungs- und Entwicklungspotenzial.
Das rund 600 m² große Grundstück verfügt über einen großzügigen Gartenbereich im rückwärtigen Grundstücksteil und bietet den Mietern eine hohe Aufenthaltsqualität.
Die Immobilie ist aktuell in sechs kompakte Wohneinheiten gegliedert, deren Größen und Grundrisse optimal auf die Nachfrage von Singles, Paaren, Berufspendlern sowie kleineren Haushalten abgestimmt sind.
Erdgeschoss
WE01 – ca. 80,91 m²
WE02 – ca. 40,59 m²
Obergeschoss
WE03 – ca. 48,22 m²
WE04 – ca. 40,69 m²
Dachgeschoss
WE05 – ca. 42,14 m²
WE06 – ca. 36,97 m²
Die Wohnungen verfügen überwiegend über funktionale Grundrisse mit Wohnbereich, Schlafzimmer, Küche bzw. offenen Wohn-/Essbereichen sowie Badezimmern. Mehrere Wohnungen wurden bereits mit modernen Einbauküchen ausgestattet.
Die kompakten Wohnungsgrößen sowie die hervorragende Verkehrsanbindung nach Berlin sorgen für eine dauerhaft hohe Nachfrage am regionalen Mietmarkt.
Modernisierung & technischer Zustand
Im Zuge der vergangenen Modernisierungsmaßnahmen wurden zahlreiche technische und optische Verbesserungen umgesetzt. Hierzu zählen insbesondere:
* Modernisierung und Erweiterung der Heizungsanlage
* teilweise Erneuerung der Stromleitungen und Versorgungsstränge
* Ausbau und Dämmung des Dachgeschosses
* teilweise Modernisierung der Badezimmer
* Einbau mehrerer moderner Einbauküchen
* neue Vinylbodenbeläge in mehreren Wohnungen
* laufende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Lediglich die Wohneinheit im Erdgeschoss links wurde aufgrund der bisherigen Vermietung noch nicht vollständig modernisiert und bietet dadurch zusätzliches Aufwertungs- und Mietsteigerungspotenzial.
Neuvermietung & Investmentperspektive
Im Zuge einer strategischen Neuausrichtung wird das Gebäude derzeit auf eine vollständige Neuvermietung vorbereitet. Aktuell ist lediglich eine Dachgeschosswohnung vermietet; sämtliche weiteren Einheiten befinden sich in der Vermietungsvorbereitung.
Hierzu zählen insbesondere kleinere Instandsetzungsarbeiten, optische Aufwertungen sowie vorbereitende Maßnahmen für eine nachhaltige Neuvermietung.
Unter Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation sowie der geltenden gesetzlichen Rahmenbedingungen – insbesondere der Mietpreisbremse – erscheint aus heutiger Sicht eine nachhaltig erzielbare durchschnittliche Neuvermietungsmiete von rund 13,50 EUR/m² als realistische Orientierungsgröße.
Hieraus ergibt sich eine potenzielle Jahresnettokaltmiete von rund 46.900 EUR.
Bezogen auf den aktuellen Angebotspreis von 695.000 EUR entspricht dies einer Bruttomietrendite von rund 6,75 % bzw. einem Bruttomietfaktor von lediglich ca. 14,8.
Der derzeitige Angebotspreis berücksichtigt bewusst, dass sich das Objekt noch in der Entwicklungs- und Vermietungsphase befindet und der Erwerber die weitere Wert- und Ertragssteigerung selbst realisieren kann.
Nach Abschluss der vollständigen Neuvermietung beabsichtigt der Eigentümer ausdrücklich, das Objekt nicht mehr zum derzeitigen Angebotspreis anzubieten. Mit einer nachhaltigen Vollvermietung und stabilen Mieterträgen soll der Kaufpreis entsprechend der verbesserten Ertragssituation und des deutlich reduzierten Vermietungsrisikos angepasst werden. Langfristig orientiert sich die Preisvorstellung des Eigentümers an einer Bewertung von etwa dem 20-fachen der nachhaltig erzielbaren Jahresnettokaltmiete.
Dadurch eröffnet sich einem Erwerber die Möglichkeit, bereits heute zu einem Preisniveau einzusteigen, das die noch bevorstehende Vermietungs- und Wertentwicklung berücksichtigt.
Die genannten Miet- und Renditekennzahlen dienen ausschließlich der unverbindlichen Orientierung. Sie stellen keine Garantie zukünftiger Mieteinnahmen oder Renditen dar und ersetzen keine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Zusätzliches Ertrags- und Entwicklungspotenzial besteht weiterhin durch die rückwärtige Remise sowie mögliche ergänzende Nutzungskonzepte im Garten- und Terrassenbereich.
Garten, Terrassen & Entwicklungspotenzial
Ein besonderes Merkmal der Immobilie ist der großzügige Garten hinter dem Gebäude, der den Wohnungen zusätzliche Wohnqualität verleiht und vielfältige Nutzungsmöglichkeiten eröffnet.
Darüber hinaus verfügt das Objekt über zwei Terrassenflächen, die insbesondere den Erdgeschosswohnungen zugeordnet werden können.
Im rückwärtigen Grundstücksbereich befindet sich zusätzlich eine ca. 25 m² große Remise mit weiterem Entwicklungspotenzial. Denkbar erscheinen – vorbehaltlich behördlicher und baurechtlicher Genehmigungen – beispielsweise Atelier-, Hobby- oder Werkstattflächen, Homeoffice-Bereiche oder ergänzende Nutzflächen.
Auch eine perspektivische bauliche Verbindung zur angrenzenden Wohneinheit erscheint grundsätzlich denkbar.
Besonders interessant für Investoren ist zudem die Möglichkeit einer WEG-Aufteilung. Nach derzeitigem Kenntnisstand besteht aktuell kein kommunales Aufteilungsverbot. Eine Umsetzung ist selbstverständlich vorbehaltlich der rechtlichen, baurechtlichen und behördlichen Prüfung möglich.
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