Immobilienwelle durch Babyboomer: Chancen und Fallstricke für Käufer und Erben

Demografischer Wandel könnte in den kommenden Jahrzehnten große Teile des Wohnungsbestands freisetzen

Dortmund – Eine umfangreiche Auswertung des Immobilienportals Jacasa zeigt: In den nächsten Jahren könnten rund 4,8 Millionen Eigentumswohnungen und Häuser auf den deutschen Markt gelangen. Betroffen seien besonders Regionen in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Sachsen, doch die Entwicklung reicht bundesweit bis 2050.

Der Hintergrund ist der demografische Wandel. Rund 32 Prozent des aktuellen Wohneigentums gehört der sogenannten Babyboomer-Generation, also Menschen, die zwischen 1946 und 1964 geboren wurden und heute meist zwischen 62 und 80 Jahre alt sind. Für viele Marktteilnehmer nährt diese Zahl die Hoffnung auf sinkende Immobilienpreise.

Experten dämpfen Erwartungen auf schnellen Preisverfall

Wirtschaftsprofessor Bernd Raffelhüschen von der Universität Freiburg warnt dennoch vor zu großer Zuversicht. Er betont, dass Immobilienpreise selten abrupt einbrechen: «Preise stagnieren eher über gewisse Phasen und steigen später wieder», sagt Raffelhüschen. Entscheidend sei weniger der absolute Kaufpreis als die relative Erschwinglichkeit, also wie viele Jahresgehälter für einen durchschnittlichen Erwerb aufgewendet werden müssen.

Laut Raffelhüschen ist diese Erschwinglichkeit heute höher als in früheren Jahrzehnten. Käufer müssten heute im Schnitt das 6,5-fache ihres Jahresnettoeinkommens investieren, während Babyboomer noch das Acht- bis Neunfache getragen hätten. Zudem seien die Zinsen derzeit historisch günstig im Vergleich zu den hohen Zinssätzen der 1980er Jahre.

Nur ein Teil des Bestands wird kurzfristig angeboten

Dass Millionen von Häusern plötzlich auf den Markt geworfen werden, bezweifelt Raffelhüschen: Viele Eigentümer blieben lange in ihrer Immobilie, oft bis in die Pflegephase. Verkauf falle in der Regel nur dann an, wenn Erbengemeinschaften sich nicht einigen, ein seltener Fall angesichts kleinerer Familiengrößen.

Auch der Regensburger Volkswirt Tobias Just erinnert daran, dass Prognosen zu massiven Preisverfällen schon in der Vergangenheit falsch lagen. Er rät Eigentümern Ruhe zu bewahren: Wer im Haus bleiben möchte, sollte Barrieren abbauen und altersgerecht umbauen. Wer verkaufen will, sollte frühzeitig und ohne Zeitdruck planen, da der Verkauf in strukturschwachen Regionen länger dauern kann.

Was Käufer beachten sollten

• Langfristige Perspektiven prüfen: Demografische Prognosen des BBSR oder Studien der Bertelsmann-Stiftung können helfen, regionale Entwicklungen besser einzuschätzen.
• Budget und Lebensplanung im Blick behalten: Das Objekt muss zur Lebenssituation passen, nicht nur zur Hoffnung auf Wertsteigerung.
• Sachverständige hinzuziehen: Insbesondere in Regionen mit unsicherer Nachfrage kann ein Gutachten vor teuren Fehlentscheidungen schützen.

Insgesamt zeigt die Analyse: Zwar steht viel Wohneigentum in den nächsten Jahrzehnten potentiell zum Verkauf, doch ein rascher Preisverfall ist unwahrscheinlich. Sowohl Verkäufer als auch Käufer profitieren von guter Planung und realistischer Einschätzung der regionalen Marktbedingungen.