Immobilienmarkt 2026: Mieten schießen in die Höhe, Bauzinsen drehen wieder nach oben

Mieten steigen stark, Bauzinsen setzen viele Haushalte unter Druck

Die Mieten in deutschen Großstädten haben sich in den letzten zehn Jahren dramatisch verteuert. Aktuelle Zahlen des Bundesbauministeriums zeigen einen durchschnittlichen Anstieg der Angebotsmieten um 43 Prozent. Besonders betroffen sind Metropolen wie Berlin und Leipzig, die bei den Neumieten Rekordzuwächse verzeichnen.

In Berlin stiegen die Angebotsmieten für neue Verträge binnen eines Jahrzehnts um 69 Prozent; der aktuelle Durchschnittswert liegt bei 15,25 Euro pro Quadratmeter. Leipzig verzeichnete einen vergleichbaren Anstieg von 67 Prozent. München bleibt mit 21,29 Euro pro Quadratmeter die teuerste deutsche Stadt. Die Lücke zwischen Bestandsmieten und Neumieten wächst damit zunehmend, was Wohnungswechsel für viele Menschen praktisch unmöglich macht.

Kaufmarkt zeigt regionale Unterschiede

Während die Mietpreise einheitlich hohe Zuwächse zeigen, präsentiert sich der Kaufmarkt heterogen. In Leipzig kostet Wohnraum derzeit im Schnitt rund 2 550 Euro pro Quadratmeter, Häuser liegen bei etwa 3 149 Euro. In Fellbach bei Stuttgart liegen die Medianpreise für Wohnungen deutlich höher, bei rund 4 419 Euro. In Jena-Zwätzen stiegen Hauspreise stark auf rund 4 083 Euro, während in Cottbus-Sandow bei Häusern ein leichter Rückgang um 2,1 Prozent registriert wurde.

Bauzinsen kehren zurück auf höherem Niveau

Trotz Signalen der Europäischen Zentralbank zogen die Bauzinsen im März wieder an. Für 20-jährige Immobilienkredite lag der Durchschnitt bei rund 4,0 Prozent, nach 3,6 Prozent im Februar. Für ein Beispielkreditvolumen von 340 000 Euro bedeuten 0,4 Prozentpunkte Mehrzins etwa 600 Euro Mehrkosten pro Jahr. Analysten führen die Zinswende auf internationale Spannungen und anhaltende Inflationssorgen zurück.

Politik reagiert mit neuen Maßnahmen

Der politische Handlungsdruck wächst. Schätzungen des Pestel-Instituts gehen von einem Fehlbestand von rund 1,4 Millionen Wohnungen in Deutschland aus, während jährlich nur etwa 200 000 Wohnungen fertiggestellt werden. Bundesfinanzminister Lars Klingbeil plant deshalb die Gründung einer Bundesgesellschaft für bezahlbaren Wohnungsbau. Ziel ist es, Baukosten durch Standardisierung deutlich zu senken und Förderung gezielt auf preiswerteren Wohnraum zu konzentrieren. In einzelnen Ländern werden zudem längere Preisbindungen für Sozialwohnungen diskutiert, um langfristige Entlastung zu schaffen.

Kommunale Projekte als Puffer

Beispiele aus dem In- und Ausland zeigen, dass staatliches Handeln Wirkung entfalten kann. Wien startet die Vergabe neuer Gemeindewohnungen als Teil einer größeren Offensive. Auch in Deutschland sind Projekte wie die Britzer Terrassen mit 1 000 geplanten Wohnungen Beispiel dafür, dass Neubau möglich ist, wenn Planung und Finanzierung aufeinander abgestimmt werden. Dennoch bleibt die Frage offen, ob Neubau abseits des hochpreisigen Segments ausreicht, um den Druck auf die Mietpreise zu verringern.

Blick nach vorn

Für den Rest des Jahres 2026 rechnen Experten mit einer leichten Entspannung bei den Bauzinsen, falls die EZB den Abwärtstrend bei den Leitzinsen fortsetzt. Sollten die Hypothekenzinsen gegen Jahresende wieder unter 3,5 Prozent fallen, könnte das viele Interessenten zu Kaufentscheidungen bewegen. Gleichzeitig bleibt jedoch klar, dass Geldpolitik allein das Problem nicht löst: Hohe Baukosten, Fachkräfteengpass und bürokratische Hürden hemmen die Entwicklung günstigen Wohnraums.

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt wird damit zu einer zentralen sozialen und wirtschaftlichen Herausforderung. Ohne kombinierte Anstrengungen von Bund, Ländern und Kommunen droht in vielen Städten eine weitere Verschärfung der Wohnungsnot.