Immobilienmarkt 2026: Mieten klettern flächendeckend trotz schwachem Neubau

Mieten 2026: Preisdruck erfasst B‑Städte und Umland

Im Frühjahr 2026 hat sich der Druck auf dem deutschen Mietmarkt weiter ausgeweitet. Steigende Baukosten, ein anhaltender Neubauengpass und Verdrängungseffekte aus den Metropolen treiben die Preise nicht mehr nur in Toplagen, sondern zunehmend in Mittelstädte und im Umland. Die Folge ist eine neue Verknappung, die viele Haushalte belastet.

Warum die Preise steigen

Branchenberichte sprechen von einem chronischen Defizit an neuen Wohnungen. Für 2026 wird die Neubautätigkeit auf rund 175 000 Einheiten geschätzt, deutlich unter den politischen Zielen. Hohe Material- und Personalkosten sorgen dafür, dass viele Projekte nur mit Spitzenmieten wirtschaftlich wären. Weil diese Mieten am Markt oft nicht durchsetzbar sind, bleibt die Produktion neuer Wohnungen gering und der Druck auf Bestandsmieten steigt.

Vom Zentrum ins Umland

Die Dynamik erfasst zunehmend B‑Städte und Speckgürtel. Aktuelle Zahlen zeigen, dass Kaufpreise und Mieten auch in Städten wie Dortmund oder Dresden wieder deutlich zulegten. In einigen mittleren Städten steigen die Mieten prozentual sogar schneller als in etablierten Großstädten. Der Kaskadeneffekt ist deutlich: Wer aus Innenstadtlagen verdrängt wird, sucht Alternativen im näheren und weiteren Umland und erhöht dort die Nachfrage.

Konkrete Auswirkungen

• Steigende Angebotsmieten: Branchenangaben weisen eine durchschnittliche Angebotsmiete von rund 12,78 Euro pro Quadratmeter aus.
• Länger bleibende Mieter: Viele Haushalte vermeiden teure Neuverträge, wodurch weniger Wohnungen auf den Markt kommen.
• Regionale Spreizung: In 30 bis 50 Kilometern Entfernung von Ballungszentren messen Analysten oft hohe einstellige Zuwächse.

Politik und Marktreaktionen

Die Politik steht unter Druck, geeignete Antworten zu finden. Diskussionen um eine Ausweitung der Mietpreisbremse auf kleinere Kommunen stehen im Raum, während die Immobilienwirtschaft vor weiteren Regulierungsschritten warnt, da diese den ohnehin schwachen Neubau bremsen könnten. Die leichte Stabilisierung der Baugenehmigungen durch den sogenannten Bau‑Turbo ist ein positives Signal, hilft aber erst mittelfristig, da fertiggestellte Wohnungen Jahre benötigen.

Was zu erwarten ist

Analysten rechnen für 2026 mit anhaltendem Mietwachstum von mehr als fünf Prozent in vielen Ballungsräumen. Solange die Bauzinsen nicht deutlich fallen und die Neubautätigkeit nicht merklich anzieht, bleibt Wohnraum in Deutschland knapp und teuer. Für viele Haushalte, speziell in kleineren Großstädten und Umlandregionen, bedeutet das steigenden finanziellen Druck.

Investoren verlagern ihr Kapital verstärkt in energieeffiziente Bestandsobjekte in B‑Lagen, weil dort noch Potenzial für Mietsteigerungen gesehen wird. Für Mieter bedeutet das kaum Entspannung: Die Schere zwischen Einkommen und Wohnkosten droht weiter auseinanderzugehen.